담보대출이 거부되었다는 이유로 아파트 매매계약을 취소할 수 있을지

담보대출이 거부되었다는 이유로 아파트 매매계약을 취소할 수 있을지

 

최근 담보대출 요건이나 심사기준이 강화되면서 종종 담보대출이 거부되었다는 이유로 아파트 매매계약을 취소할 수 있는지에 대해 문의하는 경우가 있습니다.  법률적으로 이런 사안은 이른바 동기의 착오로 인해 계약을 취소할 수 있는지 여부가 문제됩니다.

 

동기의 착오란?

이른바 동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당한다는 이유로 의사표시자가 법률행위를 취소하려면, 1) 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고, 2) 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 3) 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 합니다(대법원 1997. 9. 30. 선고97다26210 판결, 대법원2008. 2. 1. 선고2006다71724 판결 등 참조).

 

유사한 선례를 살펴보면

유사한 선례에서 서울고등법원은, "원고가 피고들로부터 이 사건 부동산(4층의 여관건물과 그 대지)을 금 422,000,000원에 매수함에 있어서 계약금과 중도금만을 준비하고 잔금 182,000,000원은 이를 준비하지 못하여 계약체결을 망설였으나 소개인인 소외 배동수가 잔금지급은 이 사건 부동산을 잔금지급 전에 미리 담보로 넣어 은행이나 보험회사로부터 대출을 받아 해결할 수 있다고 종용하므로 그렇게 대출을 받을 수 있는 것으로 믿고 대출을 받아 잔금을 지급하기로 하여 피고들에게 원고의 이와 같은 자금사정을 알리고 피고들의 협조를 부탁하였던바, 피고들이 원고의 부탁을 받아들여 잔금지급 전에 원고가 위 부동산을 담보로 하여 은행이나 보험회사로부터 대출을 받을 수 있도록 협조하여 주기로 약속한 사실, 그런데 위 계약 당시 은행이나 보험회사의 대출관계 규정에 의하면 건물의 연면적의 반 이상이 임대되고 있는 제3자 소유의 부동산을 담보로 하는 대출은 금지되어 있었고, 위 여관건물은 당시 소외 제3자에게 임대되어 있었으므로 이 사건 부동산을 담보로 하는 대출은 불가능하게 되어 있었던 사실, 그런데도 원고는 이와 같이 대출을 받을 수 없는 사정을 모른 채 위 계약을 체결하였던 사실을 인정한 다음, 원고는 이 사건 부동산을 담보로 하여 대출을 받아 매수대금의 일부를 조달할 수 있을 것으로 착각하고 위 매매계약을 체결하였으므로 위 매매계약 체결의 동기에 착오가 있었다 할 것인데, 위 동기는 상대방인 피고들에게 표시되어 있었을 뿐 아니라 위 매매계약의 내용을 이루고 있었다 할 것이고 또한 원고가 위 매매계약을 체결할 당시 위 부동산을 담보로 위 대금 잔금을 대출받을 수 없다는 사정을 알았더라면 위 매매계약을 체결하지 아니하였을 것임이 명백하므로 위 동기의 착오는 법률행위 내용의 중요한 부분에 관한 착오라고 할 것"이라면서 원고의 착오를 이유로 하는 위 매매계약의 취소의 주장을 받아들였습니다(서울고등법원 1993. 9. 21 선고 93나4238 판결).  즉, 취소를 인정했습니다.

 

그런데 같은 사건에서 대법원은 "원고가 이 사건 부동산을 매수하면서 잔금지급 전에 위 부동산을 은행 등에 담보로 넣어 대출을 받아 잔금을 마련하기로 계획을 세우고 피고들에게 이와 같은 자금마련 계획을 알려 피고들이 원고의 부탁을 받아들여 잔금지급 전에 원고가 은행 등으로부터 대출을 받을 수 있도록 협조하여 주기로 약속하였다는 사실만으로, 바로 원고가 위 계획하였던 대출이 제대로 이루어질 수 없는 경우에는 이 사건 부동산을 매수하지 아니하였을 것이라는 사정을 피고들에게 표시하였다거나 피고들이 이러한 사정을 알고 있었다고 단정할 수는 없다 할 것이고, 원심이 들고 있는 관계 증거들을 기록에 비추어 살펴보아도 위와 같은 사정이 피고들에게 표시되고 피고들이 이를 알고 있었음을 인정하기에 넉넉한 자료가 보이지 아니하니, 원고가 위와 같이 대출을 받아 잔금을 지급하려 하였던 원고의 잔금지급 방법이나 계획이 이 사건 매매계약의 내용의 중요한 부분으로 되었다고 할 수 없는 것이라 할 것이다."라며, 위 서울고등법원 판결을 파기하였습니다(대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결).

 

일반의 법감정을 차치하더라도 사견으로는 서울고등법원의 결론이 그 자체로 더 타당해 보입니다. 

 

그렇다면 결론은?

판결문만으로는 구체적인 사정 특히 원고의 입증 정도를 알 수는 없어 말씀드리기 조심스럽지만, 대법원의 "원심이 들고 있는 관계 증거들을 기록에 비추어 살펴보아도 위와 같은 사정이 피고들에게 표시되고 피고들이 이를 알고 있었음을 인정하기에 넉넉한 자료가 보이지 아니하니"라는 판단 부분에 비추어 볼 때, 담보대출이 거부되었다는 이유만으로 아파트 매매계약을 취소할 수 없다고 단정짓기 보다는, 개별 사안마다 동기의 착오를 얼마나 잘 입증하는가에 따라 결론이 달라질 수 있다고 보는 게 합리적일 듯합니다.