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상가임대차 판례 동향 - 법 적용대상과 사업자등록 상가임대차 판례 동향 - 법 적용대상과 사업자등록 ‘주택임대차보호법’과 ‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’)은 민법상 임대차에 관한 각종 특례를 정한 법률입니다. 이 중 상가임대차법의 경우 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 관해 적용되나, 일부 중요 조항은 일정 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 적용되지 않습니다(제2조 제1항). 위 ‘일정 보증금액’을 초과하는지 여부는 보증금과 차임의 100배를 합산한 금액(이하 ‘환산된 보증금액’)을 기준으로 판단하며, ‘일정 보증금액’은 지역별로 구분되나 서울시의 경우 9억원입니다. 예를 들어, 보증금 3억원, 월 차임 700만원을 조건으로 하는 상가건물 임대차계약이라면 환산된 보증금액이 10억원(3억원+7억원)이기 때문에 상가임대차법 중 일부 중요.. 2020. 8. 11.
분양형 호텔 관련 분쟁 (2) 분양형 호텔 관련 분쟁 (2) 분양형 호텔과 관련한 분쟁은 크게 ①수분양자가 위탁운영사를 상대로 약정한 수익금의 지급을 구하는 경우(분양계약과 위탁운영계약 모두 유지) ②수분양자가 자체적으로 운영하거나 위탁운영계약을 해지하고 대체 운영자를 선정하기 위해 객실의 인도를 구하는 경우(위탁운영계약만 해소), ③수분양자가 분양계약과 위탁운영계약을 소멸시키고 분양대금의 반환을 구하는 경우(분양계약과 위탁운영계약 모두 해소)로 구분할 수 있습니다. ①과 ②는 ③에 비해 법원에서 상대적으로 많이 인용되고 있으나, 수분양자들이 승소하더라도 지방자치단체의 복수운영 불허, 운영사들의 책임재산 부존재 등으로 인해 승소의 실익이 없는 경우가 많습니다. ③의 경우 분양계약의 해제를 인정한 판결이 없지 않으나, 다수의 판결은 분.. 2020. 8. 11.
분양형 호텔 관련 분쟁 (1) 분양형 호텔 관련 분쟁 (1) 근래 분양형 호텔과 관련한 분쟁이 빈번합니다. 분양형 호텔은 시행사로부터 호텔객실을 분양 받은 수분양자가 운영사에 호텔객실 운영을 위탁하거나 운영사에게 임대 후 객실 운영에 따른 수익을 분배 받는 수익형 부동산을 의미합니다. 이미 분양형 호텔은 2018년말 기준 전국에 120여 개, 현재는 약 150여 개가 운영되고 있습니다. 객실당 평균 분양가(약 2억원)와 호텔당 평균 객실수(약 300개)를 감안하면 전국적으로 약 10조원의 돈이 분양형 호텔에 투자됐습니다. 매달 수분양자가 지급 받을 수익금까지 감안하면, 그 자체로 10조원을 훌쩍 뛰어 넘는 거대한 시장입니다. 그런데 운영 중인 분양형 호텔 중 상당수에서 시행사, 운영사와 수분양자 사이에 크고 작은 분쟁이 계속되고 있습.. 2020. 8. 11.
모델하우스·분양광고와 다른 시공의 하자 여부 모델하우스·분양광고와 다른 시공의 하자 여부 모델하우스에 설치된 모형이나 분양광고에 기재된 내용과 실제 시공이 다를 때 아파트 수분양자들이 이를 하자라고 주장하는 경우가 종종 있습니다. 법률적으로 하자는 여러 가지로 구분되는데, 누가 봐도 분명한 절대적 하자(누수, 균열, 배수불량, 침하 등)뿐만 아니라 계약으로 정한 성상을 갖추지 못한 경우 역시 하자로 평가할 수 있습니다. 따라서 모델하우스나 분양광고가 일단 계약으로 편입돼 계약의 내용이 됐다면 이와 다른 시공은 원칙적으로 하자로 볼 수 있습니다. 법원도 같은 입장입니다(대법원 2007. 6. 1 선고 2005다5812 판결). 대법원은 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 법률적으로는 청약의 유인에 불.. 2020. 8. 11.
건축물분양법과 사전청약 건축물분양법과 사전청약 건축물 분양에 관한 법률(이하 ‘건축물분양법’)은 ‘일정한 건축물’을 사용승인 전에 분양하고자 할 때 건축허가권자에게 분양신고를 하도록 하는 등 분양에 대한 규제절차를 마련함으로써 분양대금의 유용 등으로 인해 발생하는 피해로부터 수분양자를 보호하기 위해 제정됐습니다. 최근 오피스텔이나 주상복합건축물 중 상가 부분의 분양과 관련해 자주 문제되는 것이 이른바 ‘사전청약’입니다. 건축물분양법은 분양신고 이후에만 분양 광고를 할 수 있도록 정함과 동시에 분양신고 이후에만 공개모집의 방법으로 수분양자를 모집하도록 정하고 있는데(제6조 제1항), 분양신고 전에 ‘청약’이라는 이름으로 수분양자를 모집하는 것을 ‘사전청약’이라고 합니다. 법률적으로는 분양계약 체결 전에 사전청약자들에게 미분양된 .. 2020. 8. 11.
아파트 하자 – 하자 판단의 기준 아파트 하자 – 하자 판단의 기준 아파트 하자를 판단하는 기준이 사업승인도면 또는 착공도면인지, 준공도면인지 아니면 완공된 아파트 그 자체인지 등에 대해 오해가 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 당사자들(일반적으로는 사업주체와 수분양자) 사이에 분양계약을 체결하면서 분양목적물의 성상에 대해 무엇을 기준으로 하기로 합의했는지가 핵심적인 기준이 됩니다. 그간 축적된 다수의 판례 입장도 이와 같습니다. 예를 들어, 선시공·후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 계획됐으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이뤄지지 않아 준공 후에 분양이 되는 아파트 등의 경우, 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 .. 2020. 8. 11.
단독판사도 '재판장님' 단독판사도 '재판장님' 단독재판부의 판사를 상대로 '재판장님'이 아니라 '판사님'이라고 부르는 경우가 종종 있습니다. 비변호사뿐만 아니라 변호사들의 경우도 마찬가집니다. 민사소송법은 합의부의 재판장뿐만 아니라 단독판사 역시 '재판장'이라고 정하고 있으므로, 단독재판부의 판사 역시 '재판장님'이라고 부르면 됩니다. 민사소송법 제135조(재판장의 지휘권) ① 변론은 재판장(합의부의 재판장 또는 단독판사를 말한다. 이하 같다)이 지휘한다. ② 재판장은 발언을 허가하거나 그의 명령에 따르지 아니하는 사람의 발언을 금지할 수 있다. 2020. 8. 11.
문서제출명령, 문서송부촉탁을 통해 현출된 문서를 법원에 따로 증거로 제출해야 하는지 문서제출명령, 문서송부촉탁을 통해 현출된 문서를 법원에 따로 증거로 제출해야 하는지 먼저, 문서제출명령에 의하여 법원에 제출된 문서를 변론(준비)기일에 서증으로 제출할 것인지 여부는 당사자가 임의로 결정할 수 있습니다(법원실무제요, 민사소송3, 145쪽). 간혹 재판부 성향에 따라서는 문서제출명령에 의하여 법원에 제출된 문서를 따로 증거로 제출하지 말라고 하는 경우도 있습니다. 그러나 사건의 성격상 특히 중요한 문서는 전략적으로라도 따로 증거로 제출하는 게 좋습니다. 다음으로, 문서송부촉탁의 경우입니다. 민사소송규칙과 법원 업무처리요령에 따르면, 문서가 송부되어 오면 법원사무관 등은 바로 문서송부촉탁 신청인에게 그 사실을 통지하여 도착한 문서 중 서증으로 제출하고자 하는 문서를 지정하게 하고, 서증부호와.. 2020. 8. 11.
조정을 갈음하는 결정(강제조정결정) 조정을 갈음하는 결정(강제조정결정) 민사사건의 경우 소송이 계속 중인 법원이 필요하다고 인정할 경우 항소심 판결 선고 전까지 해당 사건을 조정에 회부할 수 있습니다(민사조정법 제6조). 민사조정법 제6조(조정 회부) 수소법원(受訴法院)은 필요하다고 인정하면 항소심(抗訴審) 판결 선고 전까지 소송이 계속(係屬) 중인 사건을 결정으로 조정에 회부(回附)할 수 있다. 이때 조정담당판사는 1) 당사자간 이견으로 조정(합의)이 성립되지 않거나 2) 성립된 조정(합의)의 내용이 적당하지 않다고 인정할 경우 '상당한 이유가 없으면' 조정을 갈음하는 결정(강제조정결정)을 하여야 합니다. 민사조정법 제30조(조정을 갈음하는 결정) 조정담당판사는 합의가 성립되지 아니한 사건 또는 당사자 사이에 성립된 합의의 내용이 적당하.. 2020. 8. 11.
회사 합병 시 소멸회사의 거래상대방에게 통지를 해야 하는지 회사 합병 시 소멸회사의 거래상대방에게 통지를 해야 하는지 합병이란 상법의 절차에 따라 2개 이상의 회사가 그 중 1개 회사를 제외하고 소멸하거나(흡수합병) 전부 소멸하되(신설합병) 청산절차를 따로 거치지 아니하고, 소멸하는 회사의 모든 권리ㆍ의무를 존속회사 또는 신설된 회사가 포괄적으로 승계하고 사원도 수용하는 회사법적 행위입니다. 상법 제235조(합병의 효과) 합병후 존속한 회사 또는 합병으로 인하여 설립된 회사는 합병으로 인하여 소멸된 회사의 권리의무를 승계한다. 따라서 특별한 약정이 없는 한 소멸회사의 재산, 채권, 채무 등은 별도의 양도 또는 인수행위(통지나 승낙을 포함)가 없더라도 존속회사(흡수합병) 또는 신설회사(신설합병)에 이전되고, 소멸회사의 거래상대방에게 따로 통지를 할 필요는 없습니다. 2020. 8. 11.
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