지역주택조합 분쟁사례 - 조합원 자격의 득실

지역주택조합 분쟁사례 - 조합원 자격의 득실

 

‘주택법’상 주택조합은 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합으로 나뉩니다.

 

이 중 지역주택조합은 일정한 지역에 거주하는 다수의 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합을 뜻합니다(주택법 제2조 제11호). 지역주택조합과 직장주택조합 모두 해당 제도를 통해 주택을 취득할 경우 청약통장이 필요 없다는 장점이 있는데, 지역주택조합의 경우 가장 널리 활용되는만큼 말도 많고 탈도 많은 게 현실입니다.

최근 법 개정으로 해당 주택건설대지 50% 이상의 사용권원을 확보해야만 조합원 모집이 가능하게 되고(주택법 제11조의3 제1항), 15% 이상의 소유권과 80% 이상의 사용권원을 확보해야만 조합의 설립인가가 가능하게 되면서(같은 법 제11조 제2항) 그나마 개정 전에 비해 분쟁의 소지가 줄어들기는 했으나, 그 특성상 지역주택조합 제도에는 여전히 불안요소가 많습니다.

애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원을 모집하는 경우, 확정되지 않은 사실을 토대로 홍보·광고하는 경우, 사업계획과 사업비 등이 확정되지 않은 상태에서 동·호수를 지정하고, 확정 분양가를 제시하는 경우, 조합원자격이 없음에도 불구하고 가입시킨 후 철회, 환불 요구에 불응하는 경우 등이 널리 알려진 분쟁사례입니다. 본지를 통해 대표적인 지역주택조합 분쟁사례 몇몇을 좀 더 구체적으로 살펴보고자 합니다.

지역주택조합의 조합원이 되려면 일정한 자격을 갖춰야 합니다. 대표적으로 1) 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 세대의 세대주이거나, 2) 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한해 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것이 요구됩니다. 나아가 이러한 자격은 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 유지돼야 합니다(주택법 제11조, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제1호).

위 요건과 관련해 입주 가능일 이전에 세대주 자격을 상실한 자가 조합 측의 해지 의사표시 없이도 당연히 조합원 자격을 상실하는지 여부가 문제된 사례가 있습니다(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결).

위 사례에서 문제된 조합 가입계약서에는 “조합가입자가 관련 법규 및 규약에 의거 주택조합의 조합원 자격을 상실했을 때, 조합은 이행의 최고 또는 기타 별도의 조치를 취함이 없이 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 이때 조합가입자 조합원 자격은 자동으로 상실된다”고 기재돼 있었고, 항소심은 이러한 가입계약서 문언(해지의 의사표시가 필요하다는 취지)을 기초로 조합이 따로 해지한다는 의사표시를 하지 않은 이상 조합원 자격이 상실되지 않는다고 봤습니다.

그러나 대법원은 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 ‘주택법’이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의해 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없다면서, 입주 가능일 전에 세대주 자격을 상실함으로 인해 지역주택조합의 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우 그 조합원은 조합원 자격을 자동으로 상실하고 조합원 지위 역시 당연히 상실한다고 판단했습니다.

지역주택조합의 조합원 자격은 법령상 매우 구체적이고 명확하게 규정돼 있고 달리 해석될 여지도 없으므로 대법원의 판단이 타당해 보입니다. 차회에는 조합장을 비롯한 조합임원의 자격에 관한 분쟁사례를 살펴보겠습니다.

* 본 게시글은 대한전문건설신문에 기고한 글을 인용한 것입니다.